国家税务总局关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的解读

一、背景与目的

为规范不动产经营租赁服务增值税征收管理，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定并发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称《办法》）。《办法》自2016年5月1日起施行，旨在明确不动产经营租赁服务的增值税计税方法、预缴税款、纳税申报等事项，确保税制平稳转换。

二、适用范围

《办法》适用于纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，包括出租建筑物、构筑物等不动产。取得的范围包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。

三、计税方法与税率

1. 一般纳税人

• 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；也可以选择适用一般计税方法，按照11%（现为9%）的税率计算应纳税额。

• 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，按照11%（现为9%）的税率计算应纳税额。

1. 小规模纳税人

• 小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

• 个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

• 其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

四、预缴税款规定

1. 异地不动产租赁

• 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法并异地出租的，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。预缴税款计算公式为：

• 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，无需预缴。

• 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

• 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法并异地出租的，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。预缴税款计算公式为：

• 预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%（注：现行税率9%，预征率3%）。

• 小规模纳税人出租不动产，异地出租的，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。预缴税款计算公式为：

• 预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

• 其他个人出租不动产，向不动产所在地主管税务机关申报纳税，无需预缴。

1. 个体工商户出租住房

• 预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

五、应纳税额计算

1. 简易计税方法

• 应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%（或1.5%）。

1. 一般计税方法

• 应纳税额＝销项税额－进项税额。

• 销项税额＝含税销售额÷（1+11%）×11%（现行9%）。

六、纳税申报

纳税人出租不动产，按照《办法》规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限内预缴税款，并向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

七、发票开具

纳税人出租不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

八、其他规定

1. 纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务，无需缴纳增值税。
2. 纳税人提供不动产经营租赁服务，按照国家统一会计制度规定进行会计核算的，其预缴税款可在当期增值税应纳税额中抵减。
3. 本办法未尽事宜，按照现行增值税有关规定执行。

九、

国家税务总局公告2016年第16号明确了不动产经营租赁服务的增值税征收管理规则，区分了一般纳税人、小规模纳税人、其他个人等不同主体，以及不同取得时间的不动产适用的计税方法和预缴要求。该办法是营改增试点的重要配套文件，为纳税人提供了清晰的操作指引，确保了不动产租赁行业税负平稳过渡。纳税人应准确理解并执行相关规定，及时履行预缴和申报义务，防范税务风险。

注意：自2018年5月1日起，增值税税率已调整，原11%税率调整为10%，2019年4月1日起进一步调整为9%。文中提及的11%税率应理解为现行9%税率。具体执行时，请以最新税收法规为准。